來源：北京商報(bào) 作者：王寅浩
房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期和信心正在逐步修復(fù)。近期，房地產(chǎn)行業(yè)利好消息頻傳，幾乎同一時(shí)間三大頭部房企向外釋放利好消息，先是萬科發(fā)布一則公告，已將6.47億美元存入指定銀行賬戶，全數(shù)償付一只于3月11日到期的美元債。這一消息不僅一掃連日來的市場頹勢，更讓投資者看到了萬科積極償債的態(tài)度。緊接著，龍湖集團(tuán)提前兌付商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃(CMBS)的消息也在地產(chǎn)圈引起了熱議。此外，融創(chuàng)中國也在近日發(fā)布了全國多地復(fù)工的消息。
在業(yè)內(nèi)人士看來，在修復(fù)預(yù)期和信心的過程中，房企們?nèi)孕杳媾R諸多挑戰(zhàn)，如市場需求的不穩(wěn)定、資金壓力大等，但隨著頭部房企的積極行動(dòng)和政策的逐步放寬，房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來新的增長期。
利好密集釋放
3月8日，萬科的一則公告引起了市場的廣泛關(guān)注。公告顯示，萬科已按票據(jù)尚未償還本金金額連同累計(jì)至到期日的利息資金合計(jì)6.47億美元存入代理行指定銀行賬戶，全數(shù)償付到期票據(jù)本息。
2018年12月11日，萬科之全資子公司萬科地產(chǎn)(香港)有限公司在香港聯(lián)合交易所披露了關(guān)于發(fā)行于2024年到期6.3億美元的5.35%中期票據(jù)(ISIN:XS1917548247)的公告。此票據(jù)將于2024年3月11日到期。
受此消息影響，3月8日當(dāng)天，萬科多只債券收漲，最高漲幅達(dá)23%。
也是在同一天，龍湖集團(tuán)提前兌付商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃(CMBS)的消息也在地產(chǎn)圈引起了熱議。據(jù)了解，此次提前兌付的CMBS總規(guī)模為46.1億元，證券代碼為“20天祥優(yōu)”“20天祥次”，提前9個(gè)月完成兌付。
一位接近龍湖的人士向北京商報(bào)記者透露，龍湖此次提前兌付的資金來自經(jīng)營性物業(yè)貸款，即通過新增經(jīng)營性物業(yè)貸款置換將于2024年底行權(quán)到期的CMBS，以此實(shí)現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，拉長債務(wù)久期，增厚自身“安全墊”。
龍湖集團(tuán)稱，已經(jīng)完全兌付2024年一季度到期境內(nèi)公司債，且已全額備妥5月到期公司債兌付資金。此外，至2026年底前，龍湖境外無到期公開債券。
3月8日晚間，融創(chuàng)中國也公布了最新的復(fù)工情況，并在官微發(fā)文稱，公司最新復(fù)工項(xiàng)目已達(dá)到268個(gè)，包括上海融創(chuàng)未來金融城、成都融創(chuàng)文旅城、廣州御溪世家、重慶融創(chuàng)城在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目都在復(fù)工行列。
記者從融創(chuàng)方面了解到，截至目前，融創(chuàng)已有超過90個(gè)項(xiàng)目入圍第一批“白名單”，包括北京、天津、成都、重慶、鄭州、沈陽、青島、武漢、昆明、西安、太原、西雙版納等20城市都已落地。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在修復(fù)預(yù)期和信心的過程中，房企們?nèi)孕杳媾R諸多挑戰(zhàn)，如市場需求的不穩(wěn)定、資金壓力大等，但隨著頭部房企的積極行動(dòng)和政策的逐步放寬，房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來新的增長期。近期房企項(xiàng)目“白名單”持續(xù)擴(kuò)容，隨著政策支持力度的加大，房企融資支持仍在繼續(xù)，將標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
供需兩端形成合力
繼去年央行等三部門聯(lián)合發(fā)聲一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求后，各大中央會(huì)議及金融機(jī)構(gòu)也紛紛作出同樣表態(tài)，今年兩會(huì)也著重提出要“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”，是對大范圍開展房企融資支持舉措的肯定性發(fā)聲。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，“一視同仁”意味著民營房企的融資支持通道將擴(kuò)大，有利于改善房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期，當(dāng)前城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制獲積極進(jìn)展，為2024金融支持房地產(chǎn)開好局。
關(guān)于房企融資，住建部也在3月9日的十四屆全國人大二次會(huì)議舉行的民生主題記者會(huì)上有了最新表態(tài)。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹透露，全國31個(gè)省份312個(gè)城市建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，按照“一項(xiàng)目一方案”提出項(xiàng)目“白名單”，目前上報(bào)的“白名單”項(xiàng)目達(dá)到6000多個(gè)。在這些項(xiàng)目中，82.8%是民營企業(yè)和混合所有制企業(yè)的項(xiàng)目。截至2月底，商業(yè)銀行已經(jīng)審批貸款超過2000億元。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，從供給端看，房企項(xiàng)目“白名單”的建立打開了新局面。但房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍依賴于需求端信心能否修復(fù)，供需兩端形成合力，進(jìn)而影響銷售恢復(fù)、穩(wěn)定預(yù)期等等。
值得一提的是，持續(xù)的政策利好也激發(fā)了購房者的買房需求。2月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，維持不變；5年期以上LPR為3.95%，較前值下行25個(gè)基點(diǎn)。
從歷史上的調(diào)整來說，我國共有8次五年期LPR的下調(diào)，但過去下調(diào)幅度一般都在5—15個(gè)基點(diǎn)進(jìn)行。而此次一次性下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)，屬于歷史上降息最猛的一次。換而言之，歷史上最大的降息周期開啟。
多地成交量加速回升
降息周期開啟后，多地房地產(chǎn)市場成交量加速回升。諸葛研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年第9周(2.26—3.3)監(jiān)測重點(diǎn)城市新房成交環(huán)比上漲61.44%，二手住宅成交環(huán)比上漲28.79%。
新房方面，監(jiān)測的重點(diǎn)15城中，僅蘇州新建商品住宅成交量環(huán)比小幅回落，其余14個(gè)城市環(huán)比均呈上升態(tài)勢，且有3城成交量較上周翻倍。其中，青島漲幅領(lǐng)跑，新房成交量由上周559套增至1921套，成交量實(shí)現(xiàn)顯著“二連升”，并且青島當(dāng)前新房成交量已回歸到節(jié)前水平。杭州、佛山緊隨其后，環(huán)比分別為134%、113.68%，短期新房成交漲勢較為強(qiáng)勁。同時(shí)無錫、濟(jì)南、成都亦在加快復(fù)蘇，成交量環(huán)比均超50%。
二手房方面，監(jiān)測的重點(diǎn)15城中，11個(gè)城市二手住宅成交量環(huán)比再現(xiàn)“全漲”局面。其中，杭州漲幅居首，二手住宅成交895套，環(huán)比上漲79.36%，當(dāng)前杭州樓市加速修復(fù)的局勢較為明朗，新房、二手房雙雙呈現(xiàn)明顯回升態(tài)勢；蘇州、青島緊隨其后，二手房成交量環(huán)比均超50%。值得注意的是，北京、上海、深圳當(dāng)前二手房成交量大致接近節(jié)前水平，成交穩(wěn)健特征外溢。
王小嬙直言，隨著市場需求逐步復(fù)蘇，加之政策端依舊在持續(xù)釋放積極信號，如房貸利率大幅度下調(diào)、城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制穩(wěn)步落地、實(shí)施購房補(bǔ)貼、優(yōu)化公積金貸款政策等，為接下來“促需求”繼續(xù)提供強(qiáng)有力的支撐。