來(lái)源： 北京商報(bào) 作者：宋亦桐
9月25日，存量首套住房貸款利率調(diào)整正式實(shí)施。北京商報(bào)記者注意到，已有廣東、遼寧、云南、山東、北京等地區(qū)的借款人曬出調(diào)整后的利率信息，有部分借款人房貸利率降為4.1%，月供金額可省300-1000元左右。在批量下調(diào)的同時(shí)，也有銀行上線了對(duì)“二套轉(zhuǎn)首套”的認(rèn)定申請(qǐng)功能，借款人可上傳資料辦理。存量房貸利率的降低可以節(jié)約居民利息負(fù)擔(dān)，在9月25日北京商報(bào)舉行的“存量房貸正式下調(diào) 能省多少錢(qián)？”的直播中，行業(yè)專(zhuān)家也進(jìn)一步預(yù)測(cè)，如果存量房貸利率調(diào)降全面落地后，10月、11月提前還貸現(xiàn)象還是很多，不排除繼續(xù)出臺(tái)更大力度的利率調(diào)降政策，比如突破“當(dāng)時(shí)定價(jià)下限”這個(gè)限定、允許二套房存量房貸利率調(diào)降等。
有客戶(hù)已經(jīng)調(diào)整到位
“一覺(jué)醒來(lái)，房貸每月省了1000元”“存量房貸利率調(diào)整，終于不再是6%以上的大冤種了！”……9月25日起，銀行對(duì)符合首套住房貸款利率政策的存量個(gè)人住房貸款主動(dòng)實(shí)施利率批量下調(diào)，有不少借款人發(fā)現(xiàn)還款計(jì)劃已經(jīng)更新。
“沒(méi)想到能下調(diào)這么多?！痹诘弥抡{(diào)信息后，林女士第一時(shí)間就打開(kāi)貸款經(jīng)辦行建設(shè)銀行手機(jī)銀行App進(jìn)行查詢(xún)，由于查詢(xún)?nèi)藬?shù)過(guò)多，系統(tǒng)多次延遲后，林女士才進(jìn)入了查詢(xún)界面。
2018年5月，林女士在廣西購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn)，房貸金額為57萬(wàn)元，貸款年限為30年，月供金額3123.83元?！?019年房貸利率‘換錨’與LPR掛鉤，我當(dāng)時(shí)也辦理了這個(gè)業(yè)務(wù)，‘換錨’重定價(jià)后的房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR+83.5個(gè)基點(diǎn)，在此次調(diào)整前，我的利率為5.135%。存量首套住房貸款利率正式下調(diào)后，我的房貸利率降為4.3%，下降的幅度確實(shí)很大，利率降低了之后，預(yù)估每個(gè)月的月供可能會(huì)降低大概兩三百塊錢(qián)?！绷峙空f(shuō)道。
橙橙(化名)也是這次房貸利率調(diào)整的受益者。橙橙一家在蘭州地區(qū)僅有一套房，符合首套住房的標(biāo)準(zhǔn)，此次下調(diào)后，她的貸款利率能下調(diào)至首套房貸利率政策下限，即LPR不加點(diǎn)。
“今天早晨，銀行的查詢(xún)界面已經(jīng)更新，調(diào)整之前我的房貸利率為4.89%，調(diào)整之后房貸利率降為4.3%，待重定價(jià)之后利率能降到4.2%。房貸利率下調(diào)后，月供金額減少483.6元，減輕了我的壓力，未來(lái)將把閑置資金側(cè)重于教育投資，在孩子的養(yǎng)育和培養(yǎng)方面提升質(zhì)量，提供好的教育環(huán)境學(xué)習(xí)環(huán)境?！?橙橙告訴北京商報(bào)記者。
在社交平臺(tái)，也有不少?gòu)V東、遼寧、云南、山東等地區(qū)的借款人曬出房貸利率調(diào)整后的截圖信息，調(diào)整之前，有借款人房貸利率最高超過(guò)6%，調(diào)整之后，房貸利率最低降為4.1%，月供金額可省幅度在300-1000元左右。
根據(jù)工作安排，存量房貸利率下調(diào)于9月25日生效，此次調(diào)整不溯及既往，之前的房貸利息不作調(diào)整。在當(dāng)日北京商報(bào)舉行的“存量房貸正式下調(diào) 能省多少錢(qián)？”的直播中，星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言表示，從調(diào)整策略上看，本次存量房貸利率調(diào)整可視作分層操作，區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)情況和非標(biāo)準(zhǔn)情況兩類(lèi)。所謂標(biāo)準(zhǔn)情況，就是嚴(yán)格符合首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，且貸款定價(jià)執(zhí)行LPR加點(diǎn)模式的存量房貸客戶(hù)，是由銀行系統(tǒng)自動(dòng)調(diào)整，不需要本人提出申請(qǐng)，非常便捷，不存在博弈空間。對(duì)銀行和客戶(hù)來(lái)講，都不存在難點(diǎn)和問(wèn)題。
薛洪言進(jìn)一步指出，對(duì)于非標(biāo)準(zhǔn)情況，包括貸款發(fā)放時(shí)不滿(mǎn)足首套標(biāo)準(zhǔn)，但當(dāng)前按照認(rèn)房不認(rèn)貸算首套的存量客戶(hù)，需專(zhuān)門(mén)向銀行提出申請(qǐng)；對(duì)于非LPR加點(diǎn)模式定價(jià)的存量貸款，也需要先變更為L(zhǎng)PR加點(diǎn)模式，再進(jìn)行調(diào)整。非標(biāo)準(zhǔn)情況下，需要客戶(hù)主動(dòng)與銀行溝通，提出申請(qǐng)；同時(shí)，也需要銀行網(wǎng)點(diǎn)做好主動(dòng)提醒和聯(lián)系工作，避免遺漏和事后糾紛的發(fā)生。
“二套轉(zhuǎn)首套”調(diào)整
根據(jù)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的通知，此次調(diào)整范圍為首套住房貸款、“二套轉(zhuǎn)首套”以及公積金組合貸中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款。9月25日，北京商報(bào)記者注意到，在批量調(diào)整落地的同時(shí)，也有不少銀行開(kāi)通了“二套轉(zhuǎn)首套”房貸利率調(diào)整通道。
農(nóng)業(yè)銀行指出，為了便利借款人的操作，該行提供線上線下多渠道服務(wù)。借款人可通過(guò)農(nóng)業(yè)銀行掌上銀行，自助發(fā)起首套房認(rèn)定申請(qǐng)，線上提交身份證明、承諾書(shū)、家庭住房套數(shù)查詢(xún)結(jié)果或認(rèn)定證明等材料，并拍照上傳，也可線下向貸款經(jīng)辦行提出申請(qǐng)辦理并提交材料。
據(jù)了解，在2023年9月25日-10月22日提出申請(qǐng)，審核認(rèn)定符合首套房標(biāo)準(zhǔn)的，農(nóng)業(yè)銀行表示，將在2023年10月25日起進(jìn)行批量調(diào)整。在2023年10月23日(含)后提出申請(qǐng)的，該行將在10個(gè)工作日內(nèi)完成認(rèn)定，經(jīng)審核符合條件的，及時(shí)予以調(diào)整。
建設(shè)銀行9月25日起在手機(jī)銀行App、“建行智慧個(gè)貸”小程序等渠道上線“二套轉(zhuǎn)首套申請(qǐng)復(fù)核功能”，借款人可點(diǎn)擊“存量房貸利率調(diào)整”-“申請(qǐng)復(fù)核”，選擇復(fù)核類(lèi)型“首套、非首套認(rèn)定結(jié)果”，上傳申請(qǐng)認(rèn)定為首套房貸的證明材料，填寫(xiě)聯(lián)系方式等信息，也可攜帶身份證件、首套房貸證明材料至該行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理。
首套房貸證明材料一般為有關(guān)部門(mén)提供的住房套數(shù)查詢(xún)結(jié)果或認(rèn)定證明，具體以貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)要求出具的材料為準(zhǔn)。建設(shè)銀行指出，提交成功后，將盡快復(fù)核確認(rèn)，借款人可通過(guò)“存量房貸利率調(diào)整”界面查詢(xún)復(fù)核確認(rèn)結(jié)果。
地方性銀行也普遍參照國(guó)有銀行發(fā)布的相關(guān)細(xì)則，啟動(dòng)轉(zhuǎn)換工作。江西銀行9月25日表示，原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，但當(dāng)前符合所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，需由借款人向該行主動(dòng)申請(qǐng)利率調(diào)整，經(jīng)審核通過(guò)后，調(diào)整貸款利率。
“預(yù)計(jì)超過(guò)九成符合條件的借款人可在第一時(shí)間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調(diào)整?！比嗣胥y行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾近日表示，大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至報(bào)價(jià)利率，2022年5月以后的將降至報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，直接下調(diào)至政策下限。下一步，人民銀行將繼續(xù)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，維護(hù)好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，推動(dòng)存量房貸利率調(diào)整工作平穩(wěn)有序落地。
薛洪言進(jìn)一步指出，此次調(diào)降存量房貸利率后，不排除還有繼續(xù)下調(diào)的可能性。下調(diào)存量房貸利率，核心目的有二：一是減緩提前還貸潮；二是刺激消費(fèi)。能否刺激消費(fèi)，這個(gè)很難定量測(cè)算，但能否減緩提前還貸潮，這個(gè)很容易判斷。如果存量房貸調(diào)降全面落地，10月、11月提前還貸現(xiàn)象還是很多，不排除繼續(xù)出臺(tái)更大力度的利率調(diào)降政策，比如突破“當(dāng)時(shí)定價(jià)下限”這個(gè)限定、比如允許二套房存量房貸利率調(diào)降等。
要不要提前還貸？
市場(chǎng)觀點(diǎn)多認(rèn)為，降低存量首套住房貸款利率有助于減少借款人房貸利息支出，穩(wěn)定和擴(kuò)大住房消費(fèi)需求，也能有效緩解借款人提前還貸的意向。
林女士回憶，“2022年曾考慮過(guò)是否要提前還貸，但當(dāng)時(shí)申請(qǐng)時(shí)線上通道被關(guān)閉了幾次，再加上房子是在外地買(mǎi)的，交通、時(shí)間成本過(guò)高，就沒(méi)有再去當(dāng)?shù)鼐€下網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)?，F(xiàn)在房貸利率降低之后，月供減少。未來(lái)一段時(shí)間，我決定穩(wěn)定還房貸，用閑置資金旅游或購(gòu)車(chē)，提升生活幸福感”。
也有借款人持有不同的觀點(diǎn)，有借款人告訴北京商報(bào)記者，“房貸利率降低后，總利息的金額還有不少，還是想盡可能用少的年限還完房貸，減少負(fù)債，依舊會(huì)考慮提前還貸的操作”。
本輪存量房貸利率調(diào)降后，對(duì)部分貸款人有明顯的減負(fù)效果。薛洪言建議，借款人既要做短期的規(guī)劃，也要做長(zhǎng)期的權(quán)衡，同時(shí)也要關(guān)注未來(lái)幾年的資金規(guī)劃。如果借款人未來(lái)幾年有一些大額的資金需求，現(xiàn)在就沒(méi)有必要去提前還貸，因?yàn)樵谟缅X(qián)時(shí)再去向銀行申請(qǐng)，額度、利率很難達(dá)到更好的水平。
薛洪言進(jìn)一步預(yù)測(cè)，整體上看，不少人房貸利率可能還是較高，遠(yuǎn)高于當(dāng)前新發(fā)放貸款利率水平，在缺乏有效的投資理財(cái)去處的背景下，很多人可能還是會(huì)選擇提前還貸。既然不能明顯減緩提前還貸的現(xiàn)象，那么，就不排除進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率的可能性。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“存量房貸利率下調(diào)政策本身的出發(fā)點(diǎn)是促進(jìn)消費(fèi)，現(xiàn)在政策已經(jīng)落地了，綜合部分購(gòu)房者的一些信息，調(diào)整的低點(diǎn)一般都在4.3%、4.2%這一水平，平均可能下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)左右，高一些下調(diào)100個(gè)基點(diǎn)的情況也有。以貸款200萬(wàn)元為例，月供金額可以省1200元左右，減負(fù)效應(yīng)還是非常明顯的”。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，2020年以前購(gòu)房的群體，明顯可以比較容易進(jìn)入到LPR的水平，即按LPR+0基點(diǎn)的低水平定價(jià)。而2020年以后購(gòu)房的，當(dāng)時(shí)一些城市房貸利率下限定得略高，所以即便下降，也不可能直接降低到LPR+0個(gè)基點(diǎn)。從城市分類(lèi)來(lái)看，大城市房貸利率總體是要高的、貸款的總金額也要高，所以在統(tǒng)一下調(diào)的過(guò)程中，此類(lèi)城市可以享受到更好的減負(fù)效應(yīng)。從小城市和大城市來(lái)看，大城市利率下限會(huì)高于全國(guó)最低水平，所以相對(duì)來(lái)說(shuō)，利率降低的效應(yīng)小。
“調(diào)整后，房貸利率已處于低位，對(duì)于存量房貸利率從高位降至4.2%甚至更低的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，建議合理運(yùn)用好存量房貸利率調(diào)整政策，做好資金規(guī)劃，進(jìn)行穩(wěn)定償還房貸的操作。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)道。