商品房買賣合同五大“霸王條款”曝光

■本報(bào)記者 鄭鐵峰

　　“房子是我建的，價(jià)格由我定”“買房子簽合同，什么條件都是我說(shuō)了算”……在房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少開(kāi)發(fā)商對(duì)相關(guān)法律法規(guī)視而不見(jiàn)，與購(gòu)房者簽訂“霸王條款”的事情時(shí)有發(fā)生，讓購(gòu)房者的合法權(quán)益受損。為此，浙江省湖州市長(zhǎng)興縣市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)聯(lián)合消費(fèi)者組織曝光了購(gòu)房合同中的五大“霸王條款”。

　　條款一：商品房所在的樓宇外墻面使用權(quán)不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬于出賣方。

　　●點(diǎn)評(píng)：根據(jù)《民法典》第二百七十一條“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”規(guī)定，屋頂、外墻使用權(quán)依法應(yīng)當(dāng)歸專有部分全體業(yè)主所有。開(kāi)發(fā)商要想取得屋頂和外墻面廣告權(quán)，必須取得該專有部分全體業(yè)主的同意；會(huì)所、設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益，如屬于業(yè)主共有部分，則必須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)通過(guò)，且不得影響全體業(yè)主的正常生活，不能通過(guò)一對(duì)一簽訂商品房買賣合同的方式迫使買房人同意。

　　條款二：占用小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放車輛的車位，全部歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租。

　　●點(diǎn)評(píng)：此條款違反了《民法典》第二百七十四條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”、第二百七十五條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”以及第二百七十六條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定，剝奪了業(yè)主占用、使用、收益、處分小區(qū)道路和車位的權(quán)利。

　　條款三：出賣人在售房過(guò)程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說(shuō)明的外，均僅供買受人購(gòu)房參考，不得視為合同內(nèi)容條款。

　　●點(diǎn)評(píng)：《民法典》第四百七十三條第二款規(guī)定“商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約”。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。如果符合上述規(guī)定情形，那么出賣人在售房過(guò)程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　條款四：本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂7日內(nèi)，認(rèn)購(gòu)人未能交納首付或與出賣人簽訂正式購(gòu)房合同的，認(rèn)購(gòu)人所付誠(chéng)信金不予退還。

　　●點(diǎn)評(píng)：《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”。根據(jù)上述規(guī)定，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還誠(chéng)信金。

　　條款五：買受人在辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)交納物業(yè)、保險(xiǎn)、公證、煤氣、水、電、有線電視、固定電話、裝修保證金等費(fèi)用，否則不予辦理入住手續(xù)。

　　●點(diǎn)評(píng)：出賣人訂立這樣的條款，實(shí)際上是在免除自身的法定義務(wù)。業(yè)主買了房子，出賣人就應(yīng)該履行商品房買賣合同，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交鑰匙；而交納物業(yè)、水、電等費(fèi)用是業(yè)主與其他單位訂立的另外一個(gè)合同。此條款違反了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第九條“消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利”的規(guī)定。

　　提醒：購(gòu)房者在簽訂合同前，一定要了解購(gòu)房相關(guān)法律知識(shí)，仔細(xì)審閱合同中的每個(gè)條款，最好請(qǐng)專業(yè)人士、房地產(chǎn)律師陪同選房購(gòu)房，以提高自己的“反霸”能力。